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> Investir dans l'immobilier pour préparer sa retraite

Funds Magazine -


La situation fragile des systèmes par répartition et l’allongement de la longévité sont deux éléments qui font que la retraite est devenue un enjeu majeur pour beaucoup d’épargnants. Si le fonds en euro de l’assurance vie a été un excellent support ces vingt dernières années, il est aujourd’hui porteur de risques qui incitent à la diversification. Sa tendance naturelle à protéger contre le risque inflationniste et sa capacité à générer un complément de revenu régulier font de l’immobilier une brique intéressante au moment de choisir l’allocation idéale.


Par ses caractéristiques intrinsèques, l’immobilier est une thématique d’investissement palpable. Un véritable atout pour séduire le public français, qui reste souvent peu à l’aise face à des produits d’investissement purement financiers. Le premier investissement immobilier se fait souvent au travers de l’acquisition d’une résidence principale, mais la pierre-papier, support de long terme par excellence, offre bien des attraits, notamment pour les investisseurs souhaitant se constituer un capital en vue de la retraite. Elle offre aujourd’hui de multiples facettes qui sont autant de solutions pour l’investisseur.

Au premier semestre 2016, la collecte des désormais «classiques» SCPI a enregistré de nouveaux records, à près de 2,5 milliards d’euros, alors que les OPCI, plus récents, ont de leur côté engrangé 2 milliards d’argent frais sur la période. Mais bien d’autres solutions plus spécifiques existent et se développent, comme les investissements en nue-propriété ou dans les résidences gérées. Lorsqu’il s’agit d’investir dans une optique de long terme, comme la préparation de la retraite, il reste à trouver la solution la plus adéquate pour chacun. C’est une question complexe, où le contexte fiscal et la situation personnelle du client entrent bien évidemment en ligne de compte. Mais c’est aussi, peut-être, sa sensibilité qui est en jeu, car l’immobilier n’est certes pas un investissement comme les autres.


L’immobilier est-il un actif approprié à la préparation de la retraite ?

Il a déjà un avantage aux yeux de l’épargnant hexagonal. «Après l’assurance vie, l’immobilier est le placement préféré des Français et correspond bien à la notion d’actifs tangibles, qu’ils apprécient, rappelle Anthony Fradet. C’est une différence notable avec l’Allemagne qui est, pour schématiser, un pays de locataires où l’investissement immobilier est plus indirect.» Et alors que le rendement des fonds en euro est en train de sombrer sous les 2 %, l’immobilier possède de réels mérites. «Le premier intérêt de l’immobilier est sa décorrélation relativement importante par rapport aux classes d’actifs traditionnelles, associée à une valeur d’usage, poursuit Anthony Fradet. Lorsque les craintes se focalisent sur la baisse des taux et la volatilité, l’immobilier fait un peu figure d’antidote : sa volatilité est moindre que celle des actifs traditionnels et, encore aujourd’hui, une SCPI délivre facilement 4 % de rendement.» Thierry Gautier rappelle un autre avantage de cette classe d’actifs : «une des rares que l’on puisse acquérir au travers de l’effet de levier de la dette». Un fait à prendre en compte lorsqu’on s’interroge sur le niveau de valorisation actuel. «Le contexte de taux bas est extrêmement favorable à l’immobilier, avec des taux d’intérêt de 1,3 % en moyenne sur un emprunt à quinze ans et qui ne devraient remonter que modérément alors qu’on peut dégager des rendements de 3 à 4 % sur de l’immobilier résidentiel, voir de 6 à 7 % sur du tertiaire, souligne Géraldine Chaigne. Avec le même budget, un investisseur peut aujourd’hui acheter 22 % de surface en plus par rapport à la situation de 2013 lorsque les taux étaient à 3,7 %. On est aussi prémuni naturellement contre l’inflation.»


Cet alignement de planètes favorable a de quoi rassurer ceux qui s’effraieraient de l’afflux d’argent observé en 2016 sur les SCPI et OPCI.

D’ailleurs, comme le remarque Christophe Peyre : «Dans les crises immobilières qu’on a pu observer ces 30 dernières années, on voit que ce sont essentiellement les intermédiaires qui ont souffert, en raison d’une contraction des volumes de transaction dans ces périodes. Les  valorisations n’ont baissé que modérément pour repartir finalement à la hausse. Il n’y a donc pas réellement de mauvais moment pour acheter dans une vision de long terme.» Pour les distributeurs que sont les CGPI et autres gérants privés, pas de doute, l’immobilier est un outil majeur. «Nous considérons que l’immobilier constitue un excellent moyen de préparer la retraite de nos clients à condition d’utiliser des dispositifs adaptés à la situation de chacun d’entre eux», déclare ainsi Fabienne Mauriol.  Le juste poids de l’immobilier dans une stratégie patrimoniale dépend de nombreux paramètres, mais Thierry Gautier a sa méthode. «On sort d’abord la résidence principale de l’allocation d’actifs, indique-t-il. Ensuite, la part d’immobilier va typiquement représenter entre 25 et 50 %, dont une partie à crédit. C’est souvent l’histoire du client ou son appétit pour la classe d’actifs qui fait bouger le curseur au sein de cette fourchette qui ne reste qu’une cible.»


Attention à la fiscalité, mais gare aussi à l’optimisation fiscale à tout prix

Les épargnants français semblent avoir bien compris que l’immobilier était adapté à une démarche de long terme. «Il est bien perçu comme un produit retraite capable de valoriser une épargne disponible, dans un contexte global de rendements faibles», estime ainsi Géraldine Chaigne. Mais lorsqu’on investit pour longtemps, il faut se préoccuper des possibles évolutions fiscales. «L’amortissement lié à la fiscalité du LMNP permet par exemple de bénéficier de revenus dont la base taxable est très faible et il n’est pas anodin de rappeler que la CSG est sans doute l’impôt qui risque d’augmenter le plus dans les prochaines années, d’autant qu’il est le plus facile à collecter», remarque Jean-Philippe Carboni. Gare donc au fisc, qui peut venir croquer les revenus générés. Il existe certes des niches fiscales, à commencer par le dispositif Pinel. «Nous préconisons à nos clients des investissements dans ce cadre qui nous semble constituer également une bonne réponse à la préparation de la retraite. Néanmoins, chacune de nos recommandations s’accompagne d’une analyse précise de l’opération proposée, notamment sur l’adéquation entre la typologie du bien et les attentes du marché locatif,» affirme Fabienne Mauriol.

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investissement immobilier un bon support pour préparer sa retraite


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