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HORAIRE D'APPEL

Expatriés comment investir dans l'immobilier simplement ?


Investir en immobilier est un passage incontournable pour qui veut optimiser au mieux son patrimoine sur le long terme.

Quand on est expatrié, l'achat de parts de SCPI (Société Civile de Placements Immobiliers) est une stratégie attrayante afin de supprimer le risque locatif et les soucis de gestion au quotidien, tout en accédant à un portefeuille d'actifs immobiliers diversifiés auquel un particulier ne pourrait avoir accès seul.

Les SCPI détiennent un patrimoine immobilier varié ou spécialisé (bureaux, habitation, centres commerciaux, boutiques) dont le rendement est de 4.50 % à 5% par an auquel il faut ajouter la revalorisation de la part sur une période de 10 à 15 ans. C’est donc un placement particulièrement intéressant par exemple pour préparer la chute des revenus au moment de la retraite que l’on soit rentré ou non en France.

Il reste que les placements immobiliers des non-résidents sont assujettis à une fiscalité pénalisante puisque les revenus fonciers distribués par la SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu au taux minimum de 20 %.

Pour atténuer la fiscalité peu favorable de la détention en direct, le contrat d’assurance vie offre une réponse adaptée à la fois sur le plan fiscal et successoral.

Rappelons d’abord que la fiscalité sur les placements financiers est très avantageuse pour les non-résidents fiscaux, puisque ces derniers bénéficient en France d’une exonération des prélèvements sociaux et bien sur des plus-values de valeurs mobilières. Autre atout de taille, l’ensemble des placements financiers est également exonéré d’assujettissement à l’ISF.

Pendant l’expatriation, on aura donc tout intérêt à acheter ses SCPI dans un contrat d’assurance vie. Elles ne supporteront pas la fiscalité immobilière française, les loyers perçus tombant ainsi dans le contrat.

Au moment du retour en France, c’est la fiscalité française de l’assurance-vie qui s’appliquera, et si le contrat est ancien, on profitera pleinement des avantages fiscaux liés à cette ancienneté*.  

A cela s’ajoute les avantages de l’assurance vie en matière d'optimisation fiscale de la succession. Si, en plus du souscripteur, le bénéficiaire est également non résident fiscal français au moment du décès, ou qu’il l’a été lors des six dernières années au cours des dix années précédant le décès, le dénouement du contrat est sans aucune fiscalité en France.

Dans ce cas le contrat profitera d’une exonération de 152 500 € par bénéficiaire et ce quel que soit le nombre de bénéficiaires. Au-delà, les droits de succession sont de 20% sur la part nette taxable entre 152 500 € et 852 500 € et de 31.25% au-delà.

Encore faut-il disposer d’un contrat qui accepte les SCPI. Bon nombre d’assureurs se montrent réticents à intégrer ces actifs.  Et pour cause?: si l’assuré désire revendre ses parts, l’assureur est obligé de les lui racheter, quelles que soient les conditions de  marché.

Herez sélectionne des contrats et des SCPI sur la base d’une étude approfondie et d’un suivi de chacun des acteurs. Nous privilégions des sociétés reconnues pour leur expertise, et  des gestionnaires bien identifiés qui répondent à des styles de gestion suffisamment différenciés permettant ainsi de s’intégrer dans un portefeuille qui recherche un maximum de diversification.

Dans la période actuelle, on évitera les SCPI d'habitation. On pourra favoriser certaines SCPI de bureaux et de murs de commerce en fonction de la qualité des biens qu'elles détiennent.


* à savoir soit l’impôt sur le revenu, soit le prélèvement libératoire forfaitaire selon l’antériorité du contrat (35% jusqu’à 4 ans, 15% entre 4 et 8 ans, 7,5% au-delà après application d’un abattement annuel de 4600 € pour une personne seule ou 9200 € pour un couple), et les prélèvements sociaux de 15,5%.


Dan CALIFET
Head of International Department