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HORAIRE D'APPEL

Le Grand Paris Express

Grand Paris Express : Projet & chantier du siècle

Grand Paris Express



Comprendre le Grand Paris Express

Rien de plus simple pour comprendre le projet du Grand Paris, que d’imaginer un nouveau moyen de transport révolutionnaire, « le Grand Paris Express », au cœur d’un chantier du siècle & inédit. Toute l’Ile de France est concernée du triangle de Gonesse, à Noisy Champs ou encore au plateau de Saclay.


Ce programme colossal initié par le gouvernement Sarkozy en 2008, relancé avec le premier ministre et le nouveau calendrier, va en effet bouleverser les repères de l’ensemble des franciliens de plusieurs manières  :

1.Par son caractère innovant :

Le cœur du projet repose sur la mise en circulation d’ici 2030 - 2040 d’un métro automatique qui permettra de traverser l’Île de France sans passer par Paris avec des pointes de 120 km/h.


2. Par son impact :

Une nouvelle offre avec un réseau de transport développée par la société du Grand Paris et le lancement de nouvelles lignes de métro, comme la ligne 17 ou la ligne 18. Promesse de mariage réussie entre un « super métro » et une rocade, l’impact du Grand Paris Express est très facile à appréhender avec ces quelques exemples :

  • Liaison entre Issy Les Moulineaux et Cachan : 9 minutes au lieu de 46

  • Liaison entre Villejuif et Champigny : 18 minutes au lieu de 67

  • Liaison entre Boulogne et Champs sur Marne : 37 minutes au lieu de 60

L’objectif principal est de fluidifier les déplacements réconciliant ainsi Paris et sa banlieue. Ce chantier va littéralement redessiner le paysage francilien laissant place à de nombreuses opportunités d’investissement.

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68 nouvelles gares verront le jour, permettant par voie de conséquence l’émergence de nouveaux quartiers.


3. Par des chiffres impressionnants :

  • Le budget global du projet Grand Paris est évalué à 35 milliards d’euros

  • 200 kilomètres de lignes automatiques

  • 7 centres techniques

  • 200 000 m² de commerces et d’activités

Véritable catalyseur d’emplois, le Grand Paris créera à compter de 2019, en plus des 15 000 postes annuels liés à la construction des lignes et des gares, des emplois dans le domaine de la transition énergétique, du commerce mais également des services à la personne.

Le nombre de créations de postes directement liés à ce projet est évalué à plusieurs dizaines de milliers d’euros. Plus qu’un projet de construction d’envergure, le Grand Paris constitue un réel enjeu économique avec des retombées en cascade dans la plupart des secteurs.


4.  Par sa propension à prendre en compte les évolutions sociétales :

Le projet Grand Paris intervient à un moment où la société connaît de nombreuses mutations.

On voit en effet se développer de nouveaux concepts tel que le coworking, nouvel art de vivre professionnel qui vise à créer de l’émulation dans des espaces de travail conviviaux et partagés à coût optimisé (le nombre d’espaces de coworking est estimés à 600 en Ile de France).

La recherche accrue de connectivité, quel que soit le lieu d’implantation y compris les gares et autres moyens de transports (Smart City) et la liberté de pouvoir travailler depuis n’importe quel site distant, renforcent l’attractivité du Grand Paris.

On prévoit que 21% des actifs franciliens seront en télétravail d’ici 2025. (Source : Fouad AWAD - Directeur de l’Institut d’aménagement et d’urbanisme d’Île-de-France).

Cette tendance qui a pour vocation à se développer sur l’impulsion des municipalités génère de nouveaux besoins notamment en termes de logements : en 2050, la population de l’Ile de France devrait s’élever à environ 13,5 millions d’habitants soit 1 545 200 en plus qu’en 2013 (Source : INSEE).


Grand Paris : les opportunités d’investissement


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Cela nous conduit indéniablement à nous interroger sur d’éventuelles opportunités d’investissement dans le périmètre des secteurs concernés par le Grand Paris et ses nouveaux accès. Les effets d’annonce qui ont accompagné le lancement du Grand Paris ont eu un impact évident sur le marché de l’immobilier en le portant au-delà des valeurs habituelles.

Ce constat est valable tant pour l’immobilier d’entreprise que pour l’immobilier d’habitation.

L’un des exemples les plus représentatifs est celui de la ville de Saint-Denis, située en Seine Saint-Denis, où on a vu les prix croître de manière significative au cours des dernières années avec un taux de progression de près de 17,02% entre 2011 et 2018.

Le prix du mètre carré moyen dans l’ancien à Saint-Denis ressortait au 4ème Trimestre 2017  à 3 850 € *, sensiblement équivalent à celui du neuf (3 800 € *).

* Extrait de la Côte des valeurs vénales au 1er janvier 2018

Sur la dernière année, on note une hausse de 6.35% dans l’ancien quand le neuf enregistre pour sa part une baisse de 4.52%, juste réajustement du marché.

Des villes comme Saint-Denis ont connu un regain d’intérêt qui a très largement contribué à faire monter les prix des logements tant dans le neuf que dans l’ancien.



Analyse du marché du Grand Paris


L’analyse des prix sur ce secteur au 1er janvier 2018, traduit la maturité de ce marché.


Evolution du prix des biens neufs de standing sur 1 an avec le grand paris express


Evolution du prix des biens de moins de 10 ans de standing sur 1 ans avec le grand paris express



Même si les marges de valorisation nous semblent faibles voir inexistantes sur certains marchés à ce stade du projet, des opportunités peuvent encore subsister si tant est qu’on soit en mesure d’en apprécier le potentiel de manière objective sans céder à l’euphorie.

Quand on étudie les implantations concernées par les lignes 14 à 18, on s’aperçoit qu’une ville comme Le Bourget peut présenter quelques atouts :

  1. Le prix de vente du mètre carré reste encore abordable (3 610 € dans l’ancien de standing et 4 040 € dans le neuf)
    (Source : Côte annuelle des valeurs vénales au 1er janvier 2018).

  2. La commune du Bourget a pour avantage de disposer d’un positionnement stratégique au croisement d’interconnexions impactantes dans le projet du Grand Paris.


  3. Elle se situe sur la ligne 16, considérée au même titre que les lignes 15 Sud, et les extensions de la ligne 14 (au nord et au sud), et le tronçon commun des lignes 16 et 17 entre Saint-Denis Pleyel et le Blanc Mesnil, comme celles qui « bénéficient au plus grand nombre de Franciliens ». Priorisée par le Gouvernement, la mise en service de ces lignes est prévue pour 2024.

(Source : Le Monde – La Matinale du 23 Février 2018).


A cela s’ajoute l’intérêt de la desserte Bourget - Aéroport, dont l’emplacement est stratégique du fait des futurs jeux olympiques de 2024. La ville du Bourget est également traversée par la ligne 16 via la station Bourget- RER et la future gare de Clichy – Montfermeil. Conçu pour désenclaver les communes disposant de secteurs d’habitations à forte densité, ce tronçon est l’un des plus attendu.



Les recommandations de Herez Gestion dans le cadre du Grand Paris Express

Investir dans l’immobilier est un projet à long terme qui doit inexorablement s’appuyer sur une analyse précise du bien mais également de son environnement à la fois socio-économique et géographique.

Il est donc indispensable de prendre les précautions habituelles :

  • Analyser les évolutions des valeurs de marché du secteur concerné sur les 10 dernières années afin d’être en mesure d’appréhender la pertinence du prix d’acquisition.


  • Vérifier la qualité des implantations et projets de développement dans la zone concernée (transports, infrastructures, commerces), le prérequis pour tout investissement immobilier étant par nature la qualité de son emplacement.


  • S’intéresser à la typologie des logements concernés : un investissement ne prévalant qu’au travers de l’intérêt qu’il suscite, il s’agit en effet d’acquérir un bien répondant aux attentes des potentiels locataires ou des futurs acquéreurs (en cas de revente).


  • Garder de la hauteur quant aux évolutions sociétales qui peuvent impacter à plus ou moins long terme la valorisation du bien.


Le projet du Grand-Paris avec son échéance dorénavant liée aux Jeux Olympiques de 2024 va propulser la capitale dans une autre dimension. Au sein de sa carte plusieurs micromarchés vont être emportés par ce tourbillon de croissance, de projets et de budget.

Il nous semble très judicieux d’investir dans les 5 prochaines années sur les zones qui en bénéficient le plus et qui offriront ainsi de fort potentiels de plus-values.


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Fabienne Mauriol

Responsable du Pôle Immobilier

Article achevé de rédiger le 12 avril 2018
Mise à jour le 27 septembre 2018.


Le présent document ne constitue pas une recommandation d’investissement personnalisée. Conformément à la réglementation, toute souscription devra être précédée d’une évaluation de votre expérience, situation et objectifs. Il est recommandé avant tout investissement de lire attentivement les prospectus et documents tenus à votre disposition auprès de votre consultant.